Alquileres a corto plazo en condominios y urbanizaciones: ¿Práctica prohibida?
Recientemente, el Tribunal de Apelaciones de Puerto Rico emitió una Sentencia que discute el tema de los arrendamientos a corto plazo en condominios residenciales, que se llevan a cabo utilizando los servicios de populares páginas de internet de compañías como Airbnb y HomeAway.
Este tipo de empresa facilita una plataforma en la que propietarios pueden crear una cuenta gratuita para anunciar sus propiedades y hacerlas disponible para alquiler, ya sea de un cuarto o espacio que no esté en uso, o de la propiedad en su totalidad. Esto, sin duda, ha generado un nuevo tipo de actividad económica y fomenta el turismo, mientras satisface las necesidades del tipo de visitante que no necesariamente interesa quedarse en un hotel.
En la referida Sentencia del Caso Tosado Collins v. Consejo de Titulares del Condominio Montecielo, KLRA201600780, el Tribunal de Apelaciones concluye que el arrendamiento de apartamentos a corto plazo, en unidades de vivienda sometidas al régimen de propiedad horizontal, es una actividad que se promociona y se lleva a cabo con fines comerciales y/o turísticos, lo cual iría en contra de lo que típicamente se dispone en la escritura matriz y el Reglamento de un condominio. Lo mismo sería de aplicabilidad a las urbanizaciones.
En síntesis, en este caso se resuelve que, aunque el Reglamento de un condominio no prohíba expresamente el arrendamiento a corto plazo, los alquileres vía-Airbnb se consideran como “hostelerías” con un fin comercial, no residencial, y por lo tanto, se viola el fin residencial contenido en la escritura matriz.
Ciertamente, la entrada y salida constante de personas desconocidas en un condominio o comunidad destinada al uso residencial podría presentar problemas de ruido, tránsito, mantenimiento, y seguridad, por mencionar algunos.
Por otro lado, en el Puerto Rico del 2018 no es necesariamente conveniente ponerle trabas a la actividad comercial/turística de la Isla. A simple vista, tampoco parece sensato limitar la capacidad de productividad económica y de generación de ingresos adicionales que puedan tener titulares para cumplir con sus obligaciones hipotecarias y, por ejemplo, evitar más ejecuciones de propiedades o la venta de propiedades por debajo de los valores de tasación.
A juicio nuestro, el análisis debe hacerse caso a caso y considerando la totalidad de las circunstancias. Es decir, ningún criterio, por sí solo, debe ser concluyente para determinar el “propósito” para el cual un titular arrienda y usa su propiedad. Algunos de los factores que deben considerarse para evaluar el verdadero “propósito” del arrendamiento y uso son, entre otros:
- Las prohibiciones establecidas en el Reglamento (“By Laws”) de la urbanización o del condominio, y la escritura matriz;
- Las condiciones restrictivas que gravan la propiedad, tales como servidumbres de equidad;
- La zonificación y clasificación de la propiedad según el Plan de Ordenación Territorial del Municipio;
- La existencia de un Permiso de Uso expedido y el cumplimiento con sus disposiciones;
- Aplicabilidad de las disposiciones del Reglamento de Requisitos Mínimos de Hospederías de Puerto Ricode la Compañía de Turismo;
- Si en el condominio o urbanización existen ya otros comercios;
- Los servicios añadidos ofrecidos en la promoción de la propiedad, tales como servicios de chef, servicios de transportación, y cargos por limpieza;
- El término del arrendamiento y el uso que se le da a la propiedad durante el mismo, considerando que ya la Ley Núm. 272-2003 define “corto plazo” como un tiempo menor de 90 días.
Esta discusión no abarca otra cosa que no sea materia de definición, ya que el “uso” del que arrienda a corto plazo – independientemente de que medie una transacción comercial – sigue siendo generalmente para fines de residir.
El análisis debe ser amplio y dirigido a identificar mecanismos que permitan que se continúe desarrollando este tipo de economía moderna, sin que se menoscabe el uso y disfrute de los demás vecinos en la comunidad, y a la vez subsanar las inquietudes de vecinos sobre los efectos que residentes transitorios presentan para sus comunidades. Para esto, se debe estudiar más a fondo la viabilidad de alternativas y medidas que, en vez de prohibir, regulen dicha práctica como, por ejemplo:
- Que el titular sea responsable de presentar en la oficina de Administración de la Urbanización o Condominio información de cada uno de los arrendatarios, así como copia de los contratos;
- Que se imponga como requisito la inclusión en los contratos de arrendamiento la obligación de cumplir con las condiciones restrictivas de la propiedad y los Reglamentos vigentes;
- Que compañías como Airbnb y HomeAway programen sus plataformas para estar en capacidad de recolectar los respectivos impuestos de la transacción y remitirlos directamente al gobierno, en cumplimiento con la Ley Núm. 272-2003;
- Que al titular con intención de anunciar y utilizar su propiedad para fines de arrendamiento a corto plazo se le cobre una cuota especial de mantenimiento, si dicha practica conlleva un uso intenso de las áreas comunes o si su uso aumenta los gastos comunales, como de seguridad, mantenimiento, y administración;
- Que el titular provea evidencia de una póliza de responsabilidad general que proteja al Consejo de Titulares;
- Que se requiera la aprobación de la mayoría del Consejo de Titulares para permitir los arrendamientos a corto plazo para usos residenciales.
Por último, debemos tener presente que las Sentencias del Tribunal de Apelaciones no constituyen un precedente que establezca una fuente de derecho. Sería importante ver si este u otro caso similar caso es presentado ante el Tribunal Supremo de Puerto Rico y el mismo es acogido para su evaluación.
El Lcdo. Philippe O. Beauchamp cuenta con un bachillerato y una maestría en Ingeniería Civil y ha enseñado cursos universitarios en materias de construcción. Si necesita ayuda o más información sobre estos temas, no dude en comunicarse a pbeauchamp.law@gmail.com o al (787) 529-5441 para coordinar una consulta.
