Aprobación de mejoras bajo la Ley de Condominios
Para muchas personas la compra de una vivienda es una decisión muy trascendental que impacta y determina significativamente las esferas familiares, sociales y económicas de sus vidas, en el presente y en el futuro.
Decidir qué tipo de vivienda adquirir no es una gestión fácil. El mercado de bienes raíces hoy día presenta una amplia gama de tipologías de proyectos de vivienda diseñados para diferentes gustos y necesidades. Entre las opciones disponibles se encuentran tanto las casas unifamiliares en urbanizaciones abiertas o en urbanizaciones con acceso controlado, como los proyectos multi-familiares tipo town houses, torres de condominios, y walk-ups, entre otros. Actualmente, muchos de estos se encuentran sometidos al régimen de propiedad horizontal.
Desafortunadamente, un gran número de compradores y propietarios están ajenos al complejo marco de situaciones que comprende la convivencia en condominios sometidos al régimen de propiedad horizontal: la rigurosidad de los reglamentos aplicables, las complejidades del mantenimiento de la propiedad, los requisitos para la aprobación de obras, y la importancia de la salud financiera de la asociación del condominio, entre otras.
En la presente columna se discutirán los requisitos generales que deben cumplirse para la aprobación de mejoras en un condominio sometido al régimen de propiedad horizontal. En una próxima columna se expondrán cuáles son los derechos que tiene un titular en caso de no poder asistir a una asamblea ordinaria o extraordinaria.
Debemos comenzar destacando que el Artículo 38(d)(3) de la Nueva Ley de Condominios define el concepto de “mejoras” como “toda obra permanente que no sea de mantenimiento, dirigida a aumentar el valor o la productividad de la propiedad en cuestión o a proveer mejores servicios para el disfrute de los apartamientos o de las áreas comunales”.
La Ley 103 de 5 de abril de 2003, conocida como la Nueva Ley de Condominios, enmendó el régimen de Propiedad Horizontal que existía hasta entonces en Puerto Rico.
Antes de estas enmiendas, las obras de mejoras, por no tratarse de obras necesarias para el mantenimiento de los elementos comunes en los condominios, tenían que aprobarse por todos los titulares; es decir, se requería una aprobación unánime. Solamente los gastos dirigidos a la ejecución de obras necesarias de mantenimiento podían aprobarse por el voto mayoritario de los titulares que estuvieran presentes en la asamblea del Consejo de Titulares.
Sin embargo, este requisito de unanimidad para la aprobación de mejoras recibió muchas críticas porque dificultaba que se llevaran a cabo obras que podían aumentar el valor de la propiedad o mejorar su disfrute. Al mismo tiempo, otras personas argumentaban que no se justificaba incurrir en gastos sustanciales que no fueran necesarios, si el titular no estaba de acuerdo con los cambios propuestos, no por capricho, sino porque, por ejemplo, no contaba con la capacidad económica necesaria para pagar la parte que le correspondiera de una derrama.
Para armonizar las posturas encontradas sobre los requisitos para la aprobación de obras de mejoras, mediante el Artículo 38 (d)(3) la Nueva Ley de Condominios se prohibió la imposición de una derrama para financiar obras de mejoras, a menos que se cuente con la aprobación unánime de los titulares que integran el condominio.
Sin embargo, si existen fondos suficientes, de modo que no haya que imponer una derrama, entonces las obras de mejoras pueden aprobarse por el voto de dos terceras (2/3) partes de los titulares del condominio.
A principios de este año, este asunto fue objeto de una controversia que fue atendida por nuestro Tribunal Supremo en el caso de Marimar Pérez Riera v. Consejo de Titulares del Condominio Marymar Condado, y otros, donde, en síntesis, se reiteró que las obras de mejoras sólo podrán realizarse si se cumple con las siguientes condiciones:
1. Que la aprueben dos terceras (2/3) partes de los titulares que representen por lo menos dos terceras (2/3) partes de las participaciones; y
2. Que no haya que imponer una derrama.
Es importante entender que la Nueva Ley de Condominios estableció también el requisito de crear un fondo de reserva, con el fin de viabilizar el financiamiento de estas obras de mejoras sin que se tuviera que imponer cargas económicas a titulares que estos no pudieran sufragar. En una economía debilitada como la que vive el País actualmente, es importante que los titulares de condominios sometidos al régimen de propiedad horizontal conozcan sus derechos y las protecciones dispuestas por ley.
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