Importancia de tener inscrito el título de propiedad inmueble
Después que el Huracán María devastó a Puerto Rico se escuchaba frecuentemente la preocupación de que era un impedimento para recibir asistencia económica de FEMA que las familias afectadas no tuvieran el título de propiedad de sus casas. Recientemente, se anunció que FEMA reconsideró su posición y que dará paso a revisar los casos en que denegó ayuda por la falta del título de propiedad.
En esta columna, aclararemos algunas dudas sobre los títulos de propiedad de los bienes inmuebles. En la próxima columna del Blog discutiremos qué hacer para inscribir una propiedad que nunca ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad.
¿Qué es un título de propiedad inmueble?
El título de propiedad es el documento que acredita que una persona es la dueña de una propiedad inmueble. De ahí que en dicho documento se debe describir de forma exacta tanto al propietario, como la propiedad.
¿A qué se refieren los conceptos finca, titular y cargas o gravámenes?
Desde el punto de vista jurídico, se suele utilizar el concepto “finca” para designar cualquier bien inmueble, como, por ejemplo, una casa, un apartamento o un solar.
El concepto “titular” se refiere al dueño de la propiedad. Se utilizan los conceptos “carga” o “gravamen” para designar las obligaciones o deudas que pesan sobre una propiedad, tales como hipotecas, embargos y servidumbres.
¿Qué es el Registro de la Propiedad?
El Registro de la Propiedad es una oficina pública del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, adscrita al Departamento de Justicia, encargada de dar publicidad a transacciones relacionadas con bienes inmuebles.
El Registro de la Propiedad está organizado por secciones. Cada sección está a cargo de un Registrador de la Propiedad. Corresponde inscribir las fincas ubicadas dentro de la demarcación territorial que abarque la sección del Registro correspondiente.
Las propiedades inmuebles inscritas en el Registro de la Propiedad están identificadas con un número de finca. Cada finca se inscribe en un folio (página) y un tomo (libro). En dicho folio se detallan entre otras cosas, la descripción de la finca y de los cargas o gravámenes que pesan sobre esta, así como los nombres de los titulares de la finca.
¿Cuál es el propósito del Registro de la Propiedad?
El propósito del Registro de la Propiedad es dar publicidad a las transacciones sobre los bienes inmuebles. Allí constan quiénes son los titulares registrales de la propiedad y cuáles son sus cargas o gravámenes, información que es pública para aquellos que tengan interés en verificar el estado jurídico de determinado bien inmueble, particularmente cuando se quiere realizar una transacción relacionada con este.
¿Es requisito que la propiedad inmueble esté inscrita en el Registro de la Propiedad?
No, excepto en los casos en que se vayan a constituir hipotecas sobre la propiedad inmueble; se trate de propiedades sujetas al régimen de propiedad horizontal o del derecho de superficie. En dichos casos, la inscripción es constitutiva, es decir, necesaria para que la transacción o derecho en cuestión surta efectos con respecto a terceros.
¿Es posible que una persona que aparece en el Registro de la Propiedad como el titular de un bien en realidad no sea su dueño?
Sí. Por varias razones puede haber discordancia entre la realidad y la información que consta en el registro (realidad jurídica registral vis a vis realidad extraregistral). Por ejemplo, puede ocurrir que la finca no esté inscrita a favor de persona alguna; puede que haya ocurrido una venta que no se haya inscrito en el registro; que la cabida de la finca no sea la correcta; o que no se hayan cancelado las cargas y gravámenes que pesan sobre la propiedad.
¿Qué puedo hacer para que en el Registro conste la realidad extraregistral?
Cuando el dueño de una finca inscrita o de un derecho real sobre esta no aparezca como titular registral, deberá presentar una demanda contra los que aparecen como titulares en el Registro. Si el demandante obtiene sentencia a su favor, una vez esta sea final y firme, el tribunal podrá ordenar la inscripción a su nombre.
¿Si mi propiedad no está inscrita en el Registro de la Propiedad, puedo inscribirla?
Sí. Es necesario presentar una acción judicial, que se denomina “expediente de dominio”, ante la sala del Tribunal de Primera Instancia en cuya demarcación radique el inmueble. La sentencia final y firme dictada en dicho procedimiento será título suficiente para la inscripción en el Registro. En nuestra próxima columna discutiremos en detalle dicho procedimiento.
¿Por qué debo inscribir mi finca en el Registro de la Propiedad?
La inscripción en el Registro de la Propiedad implica, entre otras, las siguientes consecuencias:
- Ser considerado como único y verdadero propietario del bien inmueble inscrito;
- El titular registral podría ser protegido judicialmente en caso de que otros cuestionen su derecho de propiedad o se perturbe su posesión o derecho de ocupación;
- Nadie podrá adquirir válidamente derechos sobre la propiedad sin el consentimiento del titular registral.
¿Cuándo debo consultar el Registro de la Propiedad?
El análisis de la información que consta en Registro de la Propiedad debe ser el punto de partida cuando una persona desee realizar cualquier negocio relacionado con una propiedad inmueble, como, por ejemplo, una compraventa. Comúnmente, dicha información se obtiene haciendo un “estudio de título” de la propiedad inmueble para constatar quién aparece como el titular registral y si esta tiene cargas o gravámenes.
Para más información, visite la página de internet www.tunotariopr.com o puede comunicarse con el Lcdo. Ismael García Ortega por correo electrónico a igo@igolaw.net o llamar al (787) 773-1844.
